Επί των οικονομικών του πράγματος

Επιστολή προς το Δημοτικό συμβούλιο με θέμα τον ΒΙΟΠΑ

Άνω Σκοτίνα 09/04/2023

Αξιότιμο Δημοτικό Συμβούλιο,

μου εζητήθη να καταθέσω την άποψη μου, ως ειδικός, για το θέμα το ΒΙΟΠΑ.
Επειδή το θέμα είναι τελείως εξειδικευμένο θα προσπαθήσω να το απλοποιήσω και να είμαι επιγραμματικός.

Τέσσερα είναι τα σημεία όπου η ενημέρωσή σας ήταν μέχρι τούδε ελλιπής και προκαλούσε αδυναμία στην αξιολόγηση της προτάσεως της ΕΤΒΑ.

• Η αξία του ακινήτου,

• η εταιρική στρατηγική διαχείρισης αξιών,

• οι μέθοδοι χρηματοδότησής της,

• η προσέλκυση βιοτεχνιών στον χώρο,

• οι πιθανές πηγές εσόδων.

Αρχίζοντας με την αξία του ακινήτου θα ήθελα να αναφερθώ σε διεθνείς πρακτικές αξιολόγησης.
Οι συντελεστές που προκαθορίζουν την αξία του σε μια επιχείρηση που επιθυμεί να μεταστεγαστεί, επεκταθεί ή δημιουργηθεί, βασίζονται συνήθως στις ακόλουθες παραμέτρους που μπορούν να συμπεριληφθούν στις μελέτες σκοπιμότητάς τους και τα επιχειρηματικά τους πλάνα:
1. Την παρούσα αξία της γης
2. Την υπεραξία της λόγω ειδικών όρων επιδότησης και των όρων δόμησης
3. Την υπεραξία λόγω δυνατοτήτων επιδότησης 
4. Την υπεραξία της λόγω ενεργειακών δυνατοτήτων
5. Την υπεραξία της λόγω πρόσβασης σε πληθυσμιακές καταναλωτικές ομάδες
6. Την υπεραξία της λόγω εύκολης πρόσβασης σε εξειδικευμένο εργατικό δυναμικό
7. Την υπεραξία μετά την ολοκλήρωση των έργων υποδομής

Οι αξίες αυτές εκπεφρασμένες σε σημερινές αξίες για το ΒΙΟΠΑ είναι οι ακόλουθες:
1. Παρούσα αξία γης 1000Χ5000=5,000,000
2. παρούσα υπεραξία λόγω όρων δόμησης, και υφιστάμενης νομοθεσίας χρηματοδοτήσεων για εταιρίες με πρόθεση εγκατάστασης της τάξεως 600,000Χ750Χ20%= 90,000,000,
3. υπεραξία επιδότησης από το Ταμείο Ανάπτυξης 6,200,000
4. υπεραξίας από την δυνατότητα παραγωγή ηλιακής ενέργειας της τάξεως των 32,000Χ688/4.06= 5,423,000
5. υπεραξίας του υφιστάμενου πληθυσμιακού οικοσυστήματος της τάξεως των 1,000,000Χ72= 72,000,000 και εκπεφρασμένο σε σημερινή αξία 34,400,000, ουσιαστικά αμελητέα
6. υπεραξία της γης μετά την ολοκλήρωση των έργων υποδομής 30,000Χ710=21,300,00 και εκπεφρασμένη σε σημερινές αξίες = 10,200,000
με την εξαίρεση το [1] όλες οι ανωτέρω αξίες, για τους γνωρίζοντες οικονομικά, είναι στην ουσία παράγωγα (derivatives) και ποιο συγκεκριμένα (futures) που η αξία τους μπορεί να αγοραστεί ακόμη και από τρίτους (over the counter) σαν μορφή επένδυσης, αφού πολλαπλασιαστεί με προϋπολογισμένους συντελεστές απόδοσης και βαθμού επιτυχίας.

Η εταιρική στρατηγική διαχείρισης αξιών

Η νέα επιχείρηση που θα δημιουργηθεί θα πρέπει να έχει την δυνατότητα να
1. Δημιουργήσει την μέγιστη δυνατή προστιθέμενη αξία για τον Δήμο
2. Να περιέχει όλη την τεχνογνωσία που απαιτείται για την υλοποίησή του
3. Να έχει τα εχέγγυα χρηματοδότησης
4. Να έχει την βαρύτητα προσέλκυσης πελατών

Τα ανωτέρω για να υλοποιηθούν χρειάζονται

1. Την χρήση μοντέλων νεοφυών εταιριών αξιοποίησης ακινήτων, όπου ο υπολογισμός μετοχών που θα δοθούν σε ενδιαφερόμενους επενδυτές ένα συνάρτηση της αξίας που προσφέρει έκαστος. Π.χ. Εάν το ποσόν επένδυσης που απαιτείται συνυπολογίζοντας τα λειτουργικά έξοδα της επιχείρησης μέχρι του σημείου εξομοίωσης επένδυσης απόδοσης ήταν 165,000,000, η παρούσα αξία μαζί με την επένδυση 155,000,000, το ποσοστό έκπτωσης 20%  και η επένδυση 15,000,000 τότε το ποσόν των μετοχών που θα μπορούσε να δοθεί στον όποιο επενδυτή δεν θα μπορούσε να ξεπερνάει το 15,000,000*1.20/155,000,000 = 11.61%
2. Τεχνογνωσία μπορεί να αποκτηθεί με την προσέλκυση επενδυτών η εταίρων με βάση την τεχνογνωσία, και το συνυφασμένο ενδιαφέρον με τον Δήμο για την επιτυχία του πρότζεκτ, όπως: Χρηματοοικονομικοί σύμβουλοι, εταιρίες κατασκευών υποδομών, εταιρίες ανέγερσης βιοτεχνιών η μεταλλικών κατασκευών, εταιρίες εναλλακτικών μορφών ενέργειας, εταιρίες διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, εταιρίες ανακύκλωσης κτλ.
3. Όλοι οι ανωτέρω εταίροι θα πρέπει να έχουν χρηματοοικονομικές αξιολογήσεις τουλάχιστον ΑΑ+ και δυνατότητα καταβολής του απαιτούμενου ποσού αρχικής επένδυσης
4. Την εκτεταμένη χρήση όλων των καναλιών πληροφόρησης για τα πλεονεκτήματα εγκατάστασης στην ΒΟΙΠΑ, της ολιστικής εξυπηρέτησης των αναγκών των επιχειρήσεων που θα ήθελαν να εγκατασταθούν και την διαχρονική υποστήριξη σε όλα τα επίπεδα (από ενημέρωση για νέες ευκαιρίες η την συμμέτοχή σε μελλοντικά πρότζεκτ του Δήμου).

Οι δυνατές μέθοδοι χρηματοδότησης

Ο δανεισμός για μια επιχείρηση θα πρέπει να αποτελεί πλάνο Γ στην καλύτερη των περιπτώσεων.
Η οποιαδήποτε επιχείρηση είναι τμήμα αλυσίδων τροφοδοσίας και ανήκει σε ένα η περισσότερα επιχειρηματικά οικοσυστήματα. Η επιτυχία της βασίζεται στο βαθμό της προστιθέμενης αξίας που δημιουργεί. Όσο μεγαλύτερη είναι τόσο ποιο εύκολη η συνεργασία με το οικοσύστημα και η χρηματοδότηση της από αυτό.
Στην συγκεκριμένη περίπτωση, με δεδομένη την αξία της επιχείρησης που θα δημιουργηθεί οι πηγές χρηματοδότησης είναι πρακτικά απεριόριστες.
Το ποια είναι η ποιο πρόσφορη είναι θέμα ανάλυσης, αλλά με βάση τις ποιο διαδεδομένες και επιτυχημένες πρακτικές αυτές είναι:
• Η προσέλκυση εταιριών σαν αυτές που αναφέρθηκα ανωτέρω, όπως χρηματοοικονομικοί σύμβουλοι, εταιρίες κατασκευών υποδομών, εταιρίες ανέγερσης βιοτεχνιών η μεταλλικών κατασκευών, εταιρίες εναλλακτικών μορφών ενέργειας, εταιρίες διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, εταιρίες ανακύκλωσης, τηλεπικοινωνιών κτλ., που θα μπορούσαν έχοντας δεδομένο το μακροπρόθεσμο όφελός τους, πέραν αυτού της μετοχικής τους συμμετοχής, να επενδύσουν
• Από εταιρίες στην Ελλάδα και στο εξωτερικό που εξειδικεύονται στην χρηματοδότηση εταιριών διαχείρισης ακινήτων
• Οι εταιρίες του πρώτου κύκλου που θα ήθελαν να εγκατασταθούν στο ΒΙΟΠΑ ως μέρος του επιχειρηματικού τους σχεδίου. Αυτό βέβαια θα απαιτήσει σχεδιασμό κινήτρων κατά περίπτωση
• Από τις επιχειρήσεις και τους κατοίκους της περιοχής με την παροχή κινήτρων και την εγγύηση της διαχείρισης της εταιρίας από πραγματικά ειδικούς
• Μέσω διεθνών ιστοτόπων που ειδικεύονται στην χρηματοδότηση μέσω μικρο-επενδυτών εταιριών διαχείρισης ακινήτων
• Με την προπώληση δικαιωμάτων χρήσης της γης (futures over the counter η σε μορφές NFT)
• Ετοιμάζοντας και προωθώντας στην αγορά ένα νέο STO (Security Token Offering)
• …. ή κάποιο υβριδικό σύμμικτο μοντέλο βασισμένο στα ανωτέρω

Η προσέλκυση βιοτεχνιών στον χώρο

Μου αναφέρθηκε ότι στο παρελθόν προσπάθειες προσέλκυσης εταιριών στον χώρο απέτυχαν. Δεν γνωρίζω το πλάνο πωλήσεων και μάρκετινγκ που χρησιμοποιήθηκε ούτε τις χρηματοοικονομικές συγκυρίες στην περίοδο που επιχειρήθη.
Αυτό που είναι σίγουρο είναι το γεγονός ότι υπάρχει πληθώρα πετυχημένων στρατηγικών που μπορούν να ακολουθηθούν.
Για να μιλάμε την ίδια γλώσσα, στρατηγική οριοθετείτε από τρία στοιχεία. Ποιοι είναι οι πελάτες σου και ποιοι δεν είναι, ποια είναι τα «προϊόντα» σου και ποια δεν είναι και πως θα οργανώσεις την διαδικασία.
Όσον λοιπόν αφορά τους πελάτες σας, αυτοί είναι εταιρίες που
• Έχουν κοινό συμφέρον με εσάς και θα επωφελούντο τα μέγιστα κατά την διάρκεια της υλοποίησης ή της λειτουργίας του ΒΙΟΠΑ, όπως   εταιρίες κατασκευών υποδομών, εταιρίες ανέγερσης βιοτεχνιών ή μεταλλικών κατασκευών, εταιρίες εναλλακτικών μορφών ενέργειας, εταιρίες διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, εταιρίες ανακύκλωσης κτλ.
• Εταιρίες που βρίσκονται στο στάδιο ανάπτυξης δύο [Μικρομεσαίες) και των οποίων η εξέλιξη είναι άμεσα συνδεδεμένη με την επέκταση των εγκαταστάσεών τους σε ένα χώρο που να βρίσκεται κοντά στην πελατειακή τους βάση
• Εταιρίες που αναζητούν νέους πελάτες η άμεση πρόσβαση σε πηγές πρώτων υλών
• Εταιρίες που ανήκουν στις αλυσίδες προμηθειών ή στα διευρυμένα οικοσυστήματα των δύο κυρίων βιομηχανιών του τόπου, τον τουρισμό και τις καλλιέργειες